Wenn die Zinsbindung ausläuft
Die Bank schickt Dir ein Angebot. Nimm es nicht einfach an.
Ein Brief, ein Blatt, eine Unterschrift — fertig. So ist es gedacht. Nur steht in diesem Brief das Angebot einer einzigen Bank, die weiß, dass Wechseln Arbeit macht. Bei einer Anschlussfinanzierung geht es um denselben Betrag wie beim Kauf, nur ohne Makler, ohne Steuer und ohne Zeitdruck. Das ist die Gelegenheit, bei der am meisten zu holen ist.
Du hast drei Möglichkeiten
Deine Bank schickt Dir eine davon zu. Die anderen beiden musst Du selbst in die Hand nehmen — und genau da liegt das Geld.
Prolongation
Du unterschreibst das Angebot Deiner bisherigen Bank. Ein Blatt Papier, keine neue Grundschuld, keine Unterlagen.
Dafür
Am einfachsten. In zehn Minuten erledigt.
Dagegen
Es ist ein Angebot ohne Wettbewerb. Die Bank weiß, dass Wechseln Arbeit macht — und kalkuliert das ein.
Umschuldung
Du holst Dir die Restschuld bei einer anderen Bank. Die neue Bank löst die alte ab, die Grundschuld wird abgetreten.
Dafür
Hier entsteht der Wettbewerb. Über 300 Banken rechnen mit, nicht nur eine.
Dagegen
Es kostet die Abtretung der Grundschuld beim Notar und Grundbuchamt — ein überschaubarer dreistelliger Betrag, den die neue Bank oft übernimmt.
Forward-Darlehen
Du sicherst Dir die heutigen Konditionen für einen Vertrag, der erst in ein bis fünf Jahren startet.
Dafür
Planungssicherheit. Du weißt heute, was Du in drei Jahren zahlst.
Dagegen
Die Bank lässt sich das Warten mit einem Aufschlag bezahlen, der pro Monat Vorlauf steigt. Und Du musst abnehmen — auch wenn die Zinsen bis dahin fallen.
Warum sich das Rechnen lohnt
Ein Prozentpunkt klingt nach nichts.
Bei 200.000 Euro Restschuld sind das 2.000 Euro Zinsen. Im ersten Jahr. Über zehn Jahre Zinsbindung summiert es sich auf einen fünfstelligen Betrag — bei exakt derselben Immobilie und derselben Person.
Das ist der Grund, warum sich der Vergleich bei der Anschlussfinanzierung fast immer mehr lohnt als beim ersten Kauf: Es gibt keine Maklerprovision, keine Grunderwerbsteuer und keinen Zeitdruck, der Dich zur Unterschrift drängt.
Das Recht, das kaum jemand kennt
Nach zehn Jahren kommst Du raus.
Läuft Dein Darlehen länger als zehn Jahre, darfst Du es kündigen — mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die zehn Jahre laufen ab vollständiger Auszahlung, nicht ab Vertragsunterschrift.
Das gilt auch, wenn Du eine Zinsbindung über fünfzehn oder zwanzig Jahre abgeschlossen hast. Viele wissen das nicht und sitzen die Bindung ab.
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB
Wann Du Dich melden solltest
Die häufigste Antwort auf die Frage „wann?“ lautet: früher als Du denkst. Nicht, weil es eilt — sondern weil Du dann in Ruhe entscheiden kannst statt unter Druck.
60
Monate vorher
Das Forward-Darlehen wird möglich. Sinnvoll, wenn Du mit steigenden Zinsen rechnest und Sicherheit brauchst.
12
Monate vorher
Der beste Zeitpunkt für den ersten Vergleich. Alles ist noch offen, nichts muss schnell gehen.
3
Monate vorher
Spätestens jetzt. Ein Bankwechsel braucht Vorlauf für Unterlagen, Prüfung und die Abtretung der Grundschuld.
0
Zinsbindung abgelaufen
Der Vertrag läuft variabel weiter, meist deutlich teurer. Kündbar mit drei Monaten Frist — aber kein Zustand, den man länger haben will.
Und noch etwas: Du musst Deiner Bank nicht sagen, dass Du vergleichst. Ein Angebot einzuholen kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
Was wir brauchen
Für eine erste belastbare Einschätzung reichen drei Dinge. Den Rest holen wir uns später, und zwar dann, wenn klar ist, dass es sich lohnt.
Wenn Du das Schreiben Deiner Bank schon hast: einfach mitschicken. Dann sehen wir sofort, wogegen wir antreten.
01
Der Darlehensvertrag
Daraus ergeben sich Zinsbindung, Sollzins und das Datum, ab dem die zehn Jahre laufen.
02
Die letzte Zinsabrechnung
Darauf steht die aktuelle Restschuld — die Zahl, um die es geht.
03
Einkommensnachweise
Die letzten drei Gehaltsabrechnungen. Bei Selbstständigen die beiden letzten Jahresabschlüsse.
Später
Objektunterlagen
Grundriss, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug. Braucht erst die Bank, die am Ende finanziert.
Was mir dazu am häufigsten begegnet
Wenn Deine Frage fehlt: anrufen. Kostet nichts.
- Muss ich meiner Bank Bescheid sagen, dass ich vergleiche?
Nein. Du kannst Angebote einholen, so viele Du willst, ohne dass Deine Bank davon erfährt. Sag ihr erst zu oder ab, wenn Du weißt, was der Markt hergibt.
- Was kostet mich der Wechsel zu einer anderen Bank?
Die Abtretung der Grundschuld über den Notar und das Grundbuchamt — in der Regel ein überschaubarer dreistelliger Betrag. Viele Banken übernehmen das bei einer Umschuldung. Eine neue Grundschuld wird nicht fällig, die vorhandene wird nur übertragen.
- Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Das hängt davon ab, was Du davon erwartest. Du kaufst Dir Sicherheit und bezahlst sie mit einem Aufschlag, der mit jedem Monat Vorlauf steigt. Wer nachts schlecht schläft, wenn die Zinsen steigen könnten, ist damit gut bedient. Wer auf fallende Zinsen wettet, verliert unter Umständen — abnehmen musst Du in jedem Fall.
- Ich will die Rate senken. Geht das?
Meistens ja, über eine längere Laufzeit oder eine niedrigere Tilgung. Dann zahlst Du aber länger und unterm Strich mehr Zinsen. Umgekehrt geht es genauso: Wenn Du inzwischen mehr verdienst, kannst Du die Tilgung erhöhen und bist Jahre früher fertig. Wir rechnen beides durch, bevor Du entscheidest.
- Kann ich bei der Gelegenheit zusätzliches Geld aufnehmen?
Ja. Wenn ohnehin eine neue Finanzierung entsteht, lässt sich eine Modernisierung gleich mit einpacken — oft zu Konditionen, die ein separater Ratenkredit nie erreicht. Was dabei zu beachten ist, steht auf der Seite zur Modernisierung.
- Meine Zinsbindung ist schon abgelaufen. Ist der Zug abgefahren?
Nein. Der Vertrag läuft dann variabel weiter und ist mit drei Monaten Frist kündbar. Du bist also frei — zahlst in der Zwischenzeit aber meistens zu viel. Das lohnt sich, zügig anzugehen.
Schick mir das Schreiben Deiner Bank.
Das Angebot Deiner Bank liegt auf dem Tisch? Schick es mir als Foto oder PDF. Ich vergleiche es mit über 300 Banken und sage Dir, ob sich ein Wechsel lohnt — kostenlos und ohne Verpflichtung.