Wenn es nicht nach Schema F läuft
Die Bank sagt nein. Das ist noch keine Antwort.
Selbstständig, befristet angestellt, wenig Eigenkapital, ein Haus mit Sanierungsstau oder ein Kauf in der Familie: Das sind keine Ausnahmen, das ist der Alltag. Eine einzelne Bank prüft nach ihrem eigenen Raster und sagt ab, sobald etwas nicht hineinpasst. Eine andere Bank sieht denselben Fall völlig anders — man muss nur wissen, welche.
Sechs Fälle, die bei der Hausbank oft scheitern
Nicht weil sie unfinanzierbar wären, sondern weil sie nicht in das Raster passen, mit dem ein einzelnes Haus rechnet. Andere Banken bewerten dieselbe Sache anders — das ist der ganze Trick.
Fall 01 · Selbstständig oder freiberuflich
Dein Einkommen passt in kein Formular
Woran es hängt
Viele Banken wollen zwei oder drei abgeschlossene Jahresabschlüsse und rechnen dann mit dem schlechtesten Jahr. Wer investiert hat oder abschreibt, sieht auf dem Papier ärmer aus, als er ist.
Wie wir rangehen
Wir suchen die Banken, die Selbstständige ernsthaft prüfen statt pauschal abzuwerten — und bereiten die Zahlen so auf, dass sichtbar wird, was tatsächlich übrig bleibt. Abschreibungen und Einmaleffekte gehören erklärt, nicht versteckt.
Fall 02 · Probezeit oder Befristung
Der Vertrag läuft noch nicht unbefristet
Woran es hängt
Standardantwort: Wiederkommen, wenn die Probezeit vorbei ist. Nur ist das Haus dann meistens weg — und bei befristeten Verträgen im öffentlichen Dienst oder in der Forschung wird diese Antwort zur Dauerschleife.
Wie wir rangehen
Es kommt darauf an, wie das Gesamtbild aussieht: Berufsgruppe, bisheriger Verlauf, zweites Einkommen, Eigenkapital. Manche Banken schauen genau darauf, andere nur auf das Wort „befristet“. Wir sprechen die richtigen an.
Fall 03 · Wenig oder kein Eigenkapital
Das Geld steckt noch nicht auf dem Konto
Woran es hängt
Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent müssen praktisch immer aus eigener Tasche kommen. Wer sie nicht hat, hört oft schon am Telefon ein Nein — auch wenn das Einkommen die Rate locker tragen würde.
Wie wir rangehen
Wir schauen zuerst, ob wirklich kein Eigenkapital da ist: Bausparguthaben, Lebensversicherungen, ein Grundstück in der Familie oder die Mithaftung der Eltern zählen auch. Und wir rechnen ehrlich durch, ob die Rate ohne Eigenkapital wirklich tragbar bleibt — oft ist sie es nicht.
Fall 04 · Bestandsimmobilie mit Sanierungsstau
Die Bank sieht nur das Baujahr
Woran es hängt
Bei unsanierten Häusern setzen manche Banken den Beleihungswert so niedrig an, dass die Finanzierung rechnerisch nicht mehr aufgeht — obwohl der Kaufpreis marktgerecht ist.
Wie wir rangehen
Hier hilft es, den Zustand zu belegen statt ihn zu beschreiben: Handwerkerangebote, Fotos, gegebenenfalls eine Bewertung. Und die Sanierung gehört in dieselbe Finanzierung, weil sie den Wert hebt. Mehr dazu
Fall 05 · Kauf in der Familie
Geschwister, Eltern, Erbengemeinschaft
Woran es hängt
Wenn ein Haus unter Verwandten den Eigentümer wechselt oder eine Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird, gelten andere Regeln — und der Kaufpreis unter Marktwert ist für die Bank kein Vorteil, sondern eine Rückfrage.
Wie wir rangehen
Solche Fälle sind lösbar, brauchen aber saubere Unterlagen und den richtigen Ansprechpartner bei der Bank. Wichtig ist, früh mit uns zu sprechen, bevor beim Notar Tatsachen geschaffen werden, die sich nicht mehr korrigieren lassen.
Fall 06 · Laufende Kredite oder Schufa-Eintrag
Die Vergangenheit steht noch im Weg
Woran es hängt
Ein alter Ratenkredit, ein Leasingvertrag, ein längst erledigter Eintrag: Vieles davon wirkt stärker nach, als es sollte. Und manches steht schlicht falsch drin.
Wie wir rangehen
Erster Schritt ist immer die eigene Selbstauskunft — kostenlos und ohne Einfluss auf Deinen Score. Dann sehen wir, was tatsächlich hinterlegt ist. Erledigtes lässt sich löschen, Laufendes lässt sich manchmal sinnvoll zusammenfassen, bevor wir die erste Bank ansprechen.
Damit kein falscher Eindruck entsteht
Manchmal ist nein die richtige Antwort.
Es gibt Fälle, in denen keine der über 300 Banken finanziert — und Fälle, in denen eine finanzieren würde, es aber trotzdem eine schlechte Idee wäre. Beides sage ich Dir.
Ein Ja, das Dich in zwei Jahren in die Zwangsversteigerung bringt, ist kein Erfolg. Wenn die Rate nicht trägt, sage ich das — auch wenn es mich den Abschluss kostet. Häufig ist die ehrliche Antwort ohnehin nicht nein, sondern noch nicht: Dann besprechen wir, was sich in zwölf Monaten ändern muss, damit es klappt.
Woran es meistens wirklich liegt
Die wenigsten Absagen kommen, weil jemand zu wenig verdient. Sie kommen, weil die Unterlagen unvollständig sind, weil eine Zahl ungeklärt im Raum steht oder weil der Antrag bei der falschen Bank gelandet ist.
Was viele nicht wissen: Jede Anfrage, die als Kreditanfrage gestellt wird, hinterlässt Spuren. Vier Absagen hintereinander machen die fünfte Bank nicht zuversichtlicher.
Deshalb prüfen wir vorher, welche Bank zu Deinem Fall passt, statt reihum zu fragen.
Was mir dazu am häufigsten begegnet
Wenn Deine Frage fehlt: anrufen. Kostet nichts.
- Meine Bank hat schon abgelehnt. Hat es überhaupt noch Sinn?
In den meisten Fällen ja. Eine Absage ist die Entscheidung einer Bank nach deren Regeln, kein Urteil über Dich. Wichtig ist zu verstehen, woran es lag — und das steht im Absageschreiben selten drin. Sag mir, was man Dir gesagt hat, dann ordne ich es ein.
- Schadet es meinem Score, wenn viele Banken anfragen?
Eine echte Kreditanfrage wird vermerkt, eine Konditionsanfrage nicht. Über die Plattform, mit der wir arbeiten, laufen die Vergleiche als Konditionsanfrage — Dein Score bleibt unberührt. Erst der Antrag bei der einen Bank, für die wir uns entscheiden, ist eine Kreditanfrage.
- Ich bin selbstständig. Wie viele Jahre muss ich vorweisen?
Das ist von Bank zu Bank verschieden und genau deshalb lohnt der Vergleich. Manche wollen drei abgeschlossene Jahre, andere kommen mit zweien aus, einzelne schauen auf die Branche und den Verlauf statt auf die reine Jahreszahl. Pauschal lässt sich das nicht beantworten — mit Deinen Zahlen schon.
- Wir sind zu zweit, aber nur einer hat einen festen Vertrag.
Das ist ein Standardfall, kein Sonderfall. Entscheidend ist, wie die Rate zum gemeinsamen Einkommen steht und ob sie auch dann noch tragbar bliebe, wenn ein Einkommen zeitweise wegfällt. Genau das rechnen wir durch, bevor wir zur Bank gehen.
- Kann ich ein Haus finanzieren, das ich von meinen Eltern kaufe?
Ja, das ist üblich. Zu beachten ist, dass ein Kaufpreis deutlich unter Marktwert steuerlich als teilweise Schenkung gewertet werden kann — dazu gehört ein Steuerberater an den Tisch, nicht ich. Für die Finanzierung selbst ist der niedrige Preis meist ein Vorteil.
- Was kostet mich das Gespräch, wenn am Ende nichts zustande kommt?
Nichts. Die Beratung ist für Dich kostenlos, vergütet werden wir von der Bank, die am Ende finanziert. Kommt keine Finanzierung zustande, bekommst Du auch keine Rechnung — das ist der ganze Punkt.
Erzähl mir Deinen Fall.
Auch und gerade den, von dem Du denkst, dass er chancenlos ist. Ich sage Dir ehrlich, ob ich einen Weg sehe — und wenn nicht, was sich ändern müsste, damit einer entsteht.