Sanieren, umbauen, energetisch nachrüsten
Das Haus ist günstig. Die Heizung ist von 1998.
Beides stimmt gleichzeitig, und genau daraus entsteht die teuerste Fehlplanung, die mir begegnet: Der Kaufpreis wird finanziert, die Sanierung wird verschoben. Ein halbes Jahr später steht sie trotzdem an — nur dann zu Konditionen, die mit einer Baufinanzierung nichts mehr zu tun haben.
Aus 8.231 notariell beurkundeten Kaufverträgen
Was Du reinsteckst, steckt auch im Wert.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Viersen hat ausgewertet, wie stark der Modernisierungsgrad auf den Kaufpreis durchschlägt. Nicht Angebotspreise aus dem Internet, sondern das, was beim Notar unterschrieben wurde. Das Ergebnis ist die beste Antwort auf die Frage, ob sich eine Sanierung lohnt.
1,43
Vollständig modernisiert
Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder — alles auf aktuellem Stand. Der Faktor auf den Vergleichswert.
1,00
Teilmodernisiert
Der Normalfall am Niederrhein: Fenster und Heizung gemacht, der Rest wartet. Das ist der Bezugspunkt.
0,96
Nicht modernisiert
Original von damals. Der Abschlag ist überraschend klein — der Markt zahlt für den schlechten Zustand kaum weniger.
Der Abstand zwischen 0,96 und 1,43 sind rund 49 Prozent. Das ist der Aufschlag, den der Markt für ein vollständig modernisiertes Haus zahlt — gegenüber demselben Haus im Originalzustand.
Was daraus nicht folgt: dass jede Sanierung sich rechnet. Es folgt nur, dass der Zustand im Preis steckt — und dass man ihn deshalb schon beim Kauf mitfinanzieren sollte, statt später zum Ratenkredit zu greifen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Viersen, Grundstücksmarktbericht 2026. Daten unter Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. Die Faktoren gelten für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Kreisgebiet.
Vier Wege, das zu bezahlen
Sie unterscheiden sich im Zins um ein Vielfaches. Welcher geht, hängt davon ab, ob Deine Immobilie schon belastet ist, wie hoch die Summe ist und wie schnell es gehen muss.
Meist das Günstigste
Gleich beim Kauf mitfinanzieren
Du kaufst ein Haus von 1968 und weißt, dass Heizung und Fenster fällig sind. Dann gehört der Betrag in dieselbe Finanzierung — grundbuchlich besichert, zum Baufinanzierungszins, über dieselbe Laufzeit.
Das ist der Punkt, an dem die meisten Geld verschenken: Der Kaufpreis wird finanziert, die Sanierung wird verdrängt. Ein halbes Jahr später kommt der Anruf, dass die Heizung raus muss.
Wenn die Immobilie schon läuft
Die bestehende Finanzierung aufstocken
Wenn Du schon getilgt hast, ist im Grundbuch Platz entstanden. Den kannst Du wieder nutzen — entweder bei Deiner Bank oder, wenn ohnehin die Zinsbindung ausläuft, gleich zusammen mit der Anschlussfinanzierung.
Beides in einem Aufwasch zu machen, spart Dir einen Vorgang und meistens auch Zinsen. Mehr zur Anschlussfinanzierung
Für kleinere Summen
Modernisierungsdarlehen ohne Grundbuch
Bis zu einer gewissen Höhe geben Banken Modernisierungsdarlehen ohne Eintragung ins Grundbuch. Das geht schnell und kostet keine Notargebühr.
Der Zins liegt über dem einer Baufinanzierung, aber deutlich unter dem eines normalen Ratenkredits. Für ein Bad oder eine Heizung oft die pragmatischste Lösung.
Kommt obendrauf, nicht stattdessen
Förderung
Für energetische Maßnahmen gibt es zinsvergünstigte Kredite und Zuschüsse. Die lassen sich mit einer Bankfinanzierung kombinieren — sie ersetzen sie nicht.
Die eine Regel, an der es am häufigsten scheitert: Der Antrag muss gestellt sein, bevor Du den Handwerker beauftragst. Wer erst baut und dann fragt, bekommt nichts.
Welche Programme gerade laufen und zu welchen Bedingungen, prüfen wir zum Zeitpunkt Deiner Planung. Die Konditionen ändern sich mehrmals im Jahr, deshalb stehen hier bewusst keine Prozentsätze.
Die Reihenfolge entscheidet
Nicht welche Maßnahme, sondern in welcher Reihenfolge — daran hängt, ob die Förderung greift und ob die Bank mitspielt.
- 1
Erst wissen, was es kostet
Zwei Angebote von Handwerkern, keine Schätzung aus dem Bauch. Die Bank finanziert keine Hausnummern, und für die Förderung brauchst Du ohnehin belastbare Zahlen. Wen wir dafür empfehlen, steht auf der Partnerseite.
- 2
Dann die Förderung prüfen
Für die meisten energetischen Programme brauchst Du einen Energieberater, und der muss vor der Beauftragung an Bord sein. Dieser Schritt darf nicht nach hinten rutschen, sonst ist der Zuschuss weg.
- 3
Erst danach finanzieren
Jetzt steht fest, welcher Teil gefördert wird und welcher über die Bank läuft. Wir legen beides übereinander und schauen, was unterm Strich die niedrigste Rate ergibt — nicht den niedrigsten Zins auf einem einzelnen Vertrag.
- 4
Und dann erst beauftragen
Unterschrift beim Handwerker zuletzt. Ein zu früh unterschriebener Auftrag kostet Dich in vielen Programmen den kompletten Zuschuss — unabhängig davon, ob schon gearbeitet wurde.
Was mir dazu am häufigsten begegnet
Wenn Deine Frage fehlt: anrufen. Kostet nichts.
- Rechnet sich eine Sanierung denn überhaupt?
Manchmal ja, manchmal nicht — und das hängt weniger an der Maßnahme als am Ausgangszustand. Die Zahlen des Gutachterausschusses zeigen, dass der Markt für vollständig modernisierte Häuser rund 49 Prozent mehr zahlt als für unsanierte. Was sie nicht zeigen: ob Deine konkrete Sanierung diesen Abstand tatsächlich schließt. Dafür braucht es die Angebote.
- Kann ich die Modernisierung in die Baufinanzierung packen?
Ja, und das ist fast immer die günstigste Variante — vorausgesetzt, Du planst es beim Kauf mit ein. Die Bank finanziert dann Kaufpreis plus Sanierung gegen eine Grundschuld, zum Baufinanzierungszins. Nachträglich wird es aufwendiger und teurer.
- Was ist, wenn ich noch keine festen Angebote habe?
Dann reden wir trotzdem. Für eine erste Einschätzung reicht eine grobe Größenordnung; wir sehen dann schon, ob es überhaupt in Deine Rate passt. Die belastbaren Zahlen brauchen wir erst, wenn es an die Bank geht.
- Muss ich einen Energieberater einschalten?
Für die meisten energetischen Förderprogramme ja, und er muss vor der Beauftragung dabei sein. Ohne Förderung nicht. Ob es sich in Deinem Fall lohnt, rechnen wir vorher durch — die Kosten für den Berater sind teilweise selbst förderfähig.
- Ich will nur ein neues Bad. Ist das eine Modernisierung?
Für die Bank ja, für die energetische Förderung nein. Bei solchen Summen ist meistens ein Modernisierungsdarlehen ohne Grundbucheintrag der einfachste Weg — schnell, ohne Notar und ohne Grundbuchkosten. Ab einer gewissen Summe lohnt sich dann doch der Weg über die Grundschuld — wo die Grenze liegt, rechnen wir gemeinsam aus.
- Was, wenn während der Sanierung mehr kommt als geplant?
Das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Deshalb rechnen wir einen Puffer ein und stimmen die Auszahlung so ab, dass Du nicht mitten im Projekt ohne Geld dastehst. Nachfinanzieren ist möglich, aber teurer und aufwendiger als ein Puffer, der von Anfang an eingeplant ist.
Lass uns reden.
Erzähl mir, was am Haus ansteht. Ich rechne mit Dir durch, welcher der vier Wege der günstigste ist — und was Du vor dem ersten Handwerkerauftrag klären solltest.