Der Altbau-Rabatt, den es nicht gibt

Das ist der Klassiker in meiner Beratung: Eine junge Familie sitzt bei mir, hat ein Haus von 1965 gefunden, und die Rechnung geht auf. Der Kaufpreis liegt dreißig Prozent unter dem, was ein Neubau kosten würde. „Da machen wir nach und nach was dran“, heißt es dann. Und genau da fängt das Problem an.

Was der Preisunterschied wirklich bedeutet

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Viersen hat für seinen Bericht 2026 über achttausend Kaufverträge aus zehn Jahren ausgewertet. Nicht Angebotspreise aus dem Internet, sondern das, was tatsächlich beim Notar unterschrieben wurde. Daraus haben die Sachverständigen Faktoren abgeleitet, die zeigen, wie stark einzelne Eigenschaften den Preis beeinflussen.

Der wichtigste davon ist der Modernisierungsgrad. Und der sagt Folgendes:

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Viersen, Grundstücksmarktbericht 2026, abgeleitet aus 8.231 Kaufverträgen der Jahre 2016 bis 2025.

Was das bedeutet: Zwei gleich große Häuser in derselben Straße, gleiches Baujahr — das umfassend modernisierte ist rund 49 Prozent mehr wert als das unmodernisierte. Der Abstand zwischen 0,96 und 1,43.

Und jetzt die unbequeme Übersetzung: Dieser Abstand ist kein Rabatt. Er ist eine Rechnung, die noch offen ist. Du zahlst sie später, in Heizung, Fenstern, Dach und Dämmung. Nur eben nicht auf einmal beim Notar, sondern verteilt über die nächsten Jahre — und meistens dann, wenn das Geld gerade knapp ist.

Die Bauform ist fast egal

Hier kommt die Zahl, die mich selbst überrascht hat. Derselbe Bericht weist auch aus, wie stark die Bauform den Preis beeinflusst: freistehendes Haus 1,00, Doppelhaushälfte 0,96, Reihenendhaus 0,93, Reihenmittelhaus 0,92.

Zwischen freistehend und Reihenmittelhaus liegen also nur acht Prozent. Der Modernisierungsgrad wiegt mit bis zu neunundvierzig Prozent sechsmal so schwer. Trotzdem zahlen viele Käufer bereitwillig den Aufpreis für „freistehend“ und sparen dafür an der Sanierung. Das ist genau die falsche Reihenfolge.

Was das für Deine Finanzierung heißt

Wir rechnen Kaufpreis und Sanierung zusammen, nicht nacheinander. Das klingt selbstverständlich, ist es aber nicht: Die meisten kommen mit dem Kaufpreis zu mir, die Finanzierung steht, und ein halbes Jahr später kommt der Anruf, dass die Heizung raus muss und ob man da noch was machen könne.

Man kann. Aber teurer, weil eine Nachfinanzierung fast immer schlechtere Konditionen hat als der ursprüngliche Kredit. Wer die Sanierung von Anfang an mitdenkt, bekommt sie zum Baufinanzierungszins statt zum Modernisierungskreditzins — und kann Förderprogramme sauber einbauen, statt sie hinterher zu verpassen.

Wann sich der Altbau trotzdem lohnt

Damit kein falscher Eindruck entsteht: Ich rate niemandem vom Altbau ab. Am Niederrhein stehen sehr viele Häuser aus den fünfziger bis siebziger Jahren, und viele davon sind solide gebaut, stehen auf großen Grundstücken und in gewachsenen Straßen, die ein Neubaugebiet erst in dreißig Jahren erreicht.

Der Altbau lohnt sich, wenn die Rechnung ehrlich aufgemacht wird. Kaufpreis plus realistisch geschätzte Sanierung gegen den Preis eines vergleichbaren modernisierten Hauses — und dann entscheidest Du. Oft geht die Rechnung auf. Manchmal nicht. Aber Du weißt es vorher und nicht hinterher. Ein Satz, den ich in solchen Gesprächen oft sage: Rechne das Haus nicht schön — rechne es fertig.

Häufige Fragen

Finanziert die Bank die Sanierung mit?

In der Regel ja, wenn sie von Anfang an Teil des Konzepts ist und die Kosten belegt sind. Schwieriger wird es, wenn sie ein halbes Jahr später nachgereicht wird.

Bringt ein guter Energieausweis wirklich mehr Wert?

Der Gutachterausschuss nennt für Häuser unter 75 kWh je Quadratmeter und Jahr einen Faktor von 1,07 gegenüber Häusern über 160 — also bis zu sieben Prozent. Er weist aber darauf hin, dass die Datenlage dünner ist als beim Modernisierungsgrad.

Wie genau sind diese Faktoren?

Der Ausschuss ist da selbst vorsichtig: Die Standardabweichung liegt bei rund 17 Prozent, und er schreibt, die Berechnung liefere „nur eine Orientierungsgröße“. Für eine erste Einordnung reicht das. Für den Kaufvertrag nicht.

Lass uns sprechen

Wenn Du ein Haus im Blick hast und nicht sicher bist, ob die Rechnung aufgeht: Schick mir das Exposé. Ich sage Dir ehrlich, was auf Dich zukommt — auch wenn die Antwort manchmal lautet, dass es dieses Haus nicht sein sollte. Kontaktiere uns noch heute für ein kostenloses Beratungsgespräch!

Und wenn Dir der Beitrag geholfen hat, erzähl gerne jemandem davon, der gerade sucht.

Quellen

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Viersen: Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtszeitraum 2025, Kapitel 5.1.2 und 5.1.3 — abgerufen am 20.09.2026
• Durchschnittspreise Schwalmtal: derselbe Bericht, Kapitel 5.1.1

Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle genannten Faktoren sind Durchschnittswerte aus amtlichen Auswertungen und können im Einzelfall deutlich abweichen. Stand: 21.09.2026.