Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie viel Haus Du Dir leisten kannst, entscheidet nicht der Online-Rechner, sondern Deine Wohlfühlrate: das freie Budget, das nach allen festen und variablen Ausgaben wirklich übrig bleibt. Warum die Laufzeit egal ist, wenn diese Rate nicht stimmt – und wie Du mit Muskelhypothek und Schufa-Bereinigung Dein Budget aktiv erhöhst.

Das Wichtigste in Kürze

• Der falsche Start: Wer zuerst auf Immobilienscout sucht und dann aufs Konto schaut, programmiert die Enttäuschung vor. Wir starten mit dem „Haushaltsbuch 2.0“.
• Muskelhypothek mit Verstand: Eigenleistung wird von Banken wie bares Geld (Eigenkapital) gewertet.
• Die Schufa: Banken nutzen interne „Score-Punkte“. Du kannst diese nicht berechnen, aber beeinflussen – indem Du alte Kleinkredite vor der Anfrage löschen lässt.
• Laufzeit-Falle: Versteif Dich nicht auf 30 Jahre Zinsbindung. In 10 Jahren ist Dein Leben eh ein anderes. Wichtiger ist das Verhältnis von Zins zu Tilgung heute.

Phase 1: Haushaltsbuch statt Bauchgefühl

Im letzten Artikel haben wir Dein verstecktes Sparpotenzial gesucht. Jetzt geht es ans Eingemachte.

Wenn Leute mich fragen: „Herr Kotzan, welches Haus kann ich mir leisten?“, antworte ich oft mit einer Gegenfrage: „Wissen Sie, was Sie ausgeben?“

Meine Eltern führten früher ganz klassisch ein Haushaltsbuch. Jedes Brötchen, jede Tankfüllung wurde notiert. Das wirkt heute altbacken, ist aber der einzige Weg zur Wahrheit. Bevor wir über Zinsen reden, mach Dir eine Excel-Tabelle (oder nimm ein Blatt Papier) und liste auf:

• Fixkosten (Miete, Strom, Versicherungen).
• Variable Kosten (Essen, Tanken, Freizeit).

Nur was am Ende wirklich übrig bleibt, ist Dein freies Budget für die Rate. Eine erste Orientierung gibt Dir unser Budgetrechner.

Phase 2: Eigenkapital ist mehr als Geld auf dem Konto

„Wir haben kaum Erspartes.“

Diesen Satz höre ich oft. Aber Eigenkapital hat viele Gesichter. Lass uns schauen, ob Du reicher bist, als Du denkst.

1. Der Klassiker: Cash & Familie

Natürlich zählt das Sparbuch. Aber oft gibt es in der Familie Immobilien, die lastenfrei sind (z. B. das Haus der Eltern). Diese können wir als zusätzliche Sicherheit einbringen, was den Zins massiv drückt – ohne dass die Eltern Geld überweisen müssen.

2. Die „Muskelhypothek“ (Vorsicht!)

Wenn Du handwerklich begabt bist, können wir Deine Arbeitskraft bei der Bank als Eigenkapital ansetzen. Das nennt sich Muskelhypothek.

Aber hier gilt:

Go: Malerarbeiten, Böden verlegen, Trockenbau, Garten anlegen. Das trauen Banken (und ich) Dir zu.

No-Go: Fenster einbauen, Elektrik, Dachstuhl.

Mein Rat aus dem Video: Wenn Du nicht vom Fach bist, lass die Finger von den Fenstern. Sind sie undicht, hast Du einen Bauschaden, den keine Versicherung zahlt.

Setze nur das an, was Du realistisch neben dem Job leisten kannst. Überschätzung führt hier zum Burnout auf der Baustelle.

Kreditwürdigkeit: Schufa-Hacks vor der Baufinanzierung

Kreditwürdigkeit. Ein sperriges Wort. Am Ende bedeutet es für die Bank nur: Wie wahrscheinlich ist es, dass Du pünktlich zahlst? Banken nutzen dafür mathematische Modelle und ziehen sich „Score-Punkte“ aus Deiner Schufa. Ganz ehrlich: Niemand außer den Mathematikern der Bank versteht genau, wie sich diese Punkte zusammensetzen. Aber wir wissen, was sie zerstört.

Bevor wir die Finanzierung anfragen, räumen wir auf.

• Hast Du noch einen 0-%-Kredit für das Sofa laufen? Weg damit.
• Ein alter Handyvertrag, den Du nicht nutzt? Kündigen.

Jeder „erledigte“ Kredit ist ein Signal an die Bank: „Ich habe meine Schulden im Griff.“ Das verbessert Deinen Score und damit oft direkt den Zins, den ich Dir anbieten kann.

Die Wohlfühlrate (Leben > Wohnen)

Online-Rechner sagen Dir oft: „Sie können sich 1.800 € Rate leisten.“

Ich sage: „Können Sie davon auch noch leben?“

Ein Haus darf kein Gefängnis werden. Es macht keinen Sinn, nur für die vier Wände arbeiten zu gehen.

Deine Rate muss eine Wohlfühlrate sein. Sie muss Luft lassen für:

• Kaputte Waschmaschinen.
• Zukünftige Rücklagen (neues Dach in 20 Jahren).

Wenn die Rate Dich belastet, ist das Haus zu teuer – egal, was die Bank sagt.

Der Laufzeit-Irrtum bei der Zinsbindung

Oft sitzen Paare bei mir und sagen: „Wir wollen auf 30 Jahre festschreiben, damit wir sicher sind.“

Das ist verständlich, aber oft strategisch unklug.

Die Realität: Eine Baufinanzierung läuft meist in 10-Jahres-Schritten (Tranchen).

Denk mal 10 Jahre zurück. Warst Du da, wo Du heute bist? Wahrscheinlich nicht.

In 10 Jahren sieht Dein Leben wieder anders aus:

• Beförderung?
• Erbe?
• Kinder aus dem Haus?

Versteif Dich nicht auf die Laufzeit. Der Fokus sollte auf der Kombination aus Zins und Tilgung hier und heute liegen. Wir bauen die Finanzierung so, dass sie flexibel bleibt.

Der „Warmmieten-Check“: laufende Nebenkosten einplanen

Wir haben über die Kaufnebenkosten gesprochen (Notar, Steuer). Aber was viele vergessen, sind die laufenden Nebenkosten der Immobilie.

Als Mieter kennst Du die Warmmiete. Als Eigentümer bist Du selbst Dein Vermieter.

• Abwasser, Frischwasser.
• Grundsteuer B.
• Gas/Strom/Wärmepumpe.
• Müllabfuhr.

Diese Kosten kommen jeden Monat oder jedes Quartal on top zur Bankrate.

Mein Tipp aus der Praxis:

Kalkuliere bei einem Bestandshaus in Schwalmtal oder Viersen grob mit 3,50 € bis 4,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche an Bewirtschaftungskosten.

Bei 140 m² sind das schnell 500 €, die Du monatlich neben der Kreditrate übrig haben musst.

Neubau oder Bestand: Die Gesamtkosten entscheiden

Am Ende liegt ein Paket auf dem Tisch.

• Neubau: Hoher Kaufpreis, aber niedrige Energiekosten und wenig Renovierung.
• Bestand: Günstigerer Einstieg, aber hohe „unsichtbare“ Kosten für Modernisierung (die wir aber eventuell als Muskelhypothek abfedern können).

Das Thema ist komplex. Und verwirrend. Da draußen werfen Leute mit Fachbegriffen um sich, um wichtig zu wirken.

Mein Ansatz ist anders: Ich will, dass Du verstehst, was Du unterschreibst. Hol Dir jemanden an die Seite, dem Du vertraust – sei es ein Gutachter für das Haus oder ein ungebundener Finanzierer für das Geld.

Deine Hausaufgaben:

1. Haushaltsbuch: Mach die Excel-Tabelle fertig. (Wirklich!)
2. Schufa-Check: Fordere Deine Selbstauskunft an. Steht da Quatsch drin?
3. Termin: Lass uns Deine „Score-Punkte“ optimieren und Dein echtes Limit berechnen – hier geht es zum Termin.